近日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹指出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

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01房屋养老金制度

房屋养老金制度被认为是政府储备房屋安全资金的一项制度性安排，指的是住宅专项维修资金，是用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后日常维修以外的大、中修，更新改造的资金，是取之于民用之于民，保障居住条件，延长房屋使用寿命的必要保障。

为何需要出台房屋养老金制度呢？

目前我国大部分单个住宅小区的专项维修基金规模一般仅为600万元-900万元，甚至能更低。但随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。现有的住宅专项维修资金远远满足不了房屋“应修尽修”的需求。

另外，还有“老破小”和高层住宅这两类比较特殊的房子。目前我国有很多房子是房改之前建的老破小，根本没有连专项维修基金。而对于高层住宅而言，30年之后想要维修，成本非常大，但如果不维修就会存在很大的隐患。

02 信号

住建局提出房屋养老金制度传达了什么信号？

●市场进入存量时代

目前，我国房地产市场已从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，房子也已经建得差不多。

广东省房协专家咨询委员会委员、广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉认为，在存量时代，不需要扩张“量”了，住建部门任务更多需要放在如何维护好房子，让业主住的好、住的舒适上，这就需要金融资源的支撑，从过去提供增量开发贷、按揭贷，转到房屋和社区维护，即房屋养老金。

●推出房屋养老金制度迫在眉睫

目前，我国有500亿平米住宅，上世纪大概建设了300亿，本世纪20年建设了200亿。大量的房子开始进入中老年，加上过去20年里，建房子的速度快，难免存在质量的问题。如今，房子质量问题、维护的问题开始显现，近期也有不少地方出现房屋质量隐患。同时，很多小区物业维修基金不足，需要金融资源进一步支持，因此，推出房屋养老金制度非常有必要。

●房屋养老金制度或为房地产行业带来新机遇

有业内专业人士认为，房屋养老金制度与城市更新、数字化转型等都是房地产新发展模式的重要探索方向。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房屋养老金制度的建立也创造了许多新的商业机会，对物业公司、中介机构、保险机构、金融机构和建筑企业等来说，可能意味着新的发展机遇和增长空间。

03 如何建立？

金融部门推进房屋养老金制度，不仅可以保障居住条件，还能更好地防范地产金融风险。那么该如何更好地建立房屋养老金制度呢？

全国人大代表佘才高认为，建立房屋养老金制度，需要从推动制度顶层设计、建立房屋安全综合保险制度、建立房屋体检和动态监测制度、规范房屋养老金管理四方面发力，落实房屋全生命周期管理，进一步保障人民群众生命财产安全。

在顶层设计上，佘才高建议多部门加强协同，参与房屋养老金的制度设计，推动部分城市的先行试点工作。其中财政部要开展资金来源方面的研究，探索土地出让金按比例划取部分用于补充后续的房屋养老金公共统筹账户。

另外，需要加强房屋养老金管理机构建设，设立专门的房屋养老金管理机构，配备专业力量，安排专项经费，完善工作机制，具体负责本行政区域内房屋养老金公共账户和个人账户的归集、使用、管理与监督工作。

针对关键点，房屋养老金的钱从何处来，佘才高建议可以参考养老金制度采取公共账户和个人账户。

其中公共账户的主要从当年土地出让金中提计，另外还包括维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等。

个人账户则指住宅维修基金，用于住宅共用部位和共用设施设备维修和更新改造。

房屋是居民重要的财产，实行房屋养老金制度不仅能维护保障房屋的性能，维护居民的利益，还能更好地解决老旧小区改造的资金问题。

事实上，去年以来官方就已多次提出要研究建立房屋养老金制度，此次住建部的再次强调，或表明房屋养老金制度建设及试点或将加速推行。

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